Construire des logements dans les DROM : une vigilance renforcée
Les contraintes climatiques, et notamment la nécessité de favoriser une ventilation naturelle efficace, justifient l’existence de règles propres, parfois méconnues, mais pleinement opposables aux porteurs de projet dans les DROM
Précisions sur l’application des règles propres aux projets de constructions de bâtiments à usage d’habitation dans les DROM
Construire en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique et à La Réunion impose de redoubler de vigilance.
Le jugement rendu par le Tribunal administratif de Guadeloupe le 6 mars 2025 en est le parfait exemple (TA de Guadeloupe, 2e chambre, 6 mars 2025, n° 2300155).
En effet, l’affaire jugée offre l’occasion de revenir sur une règle rarement commentée et encore peu éclairée par la jurisprudence, issue de la partie réglementaire du Code de l’urbanisme et plus précisément de l’article R.111-53 du Code de l’urbanisme, qui dispose que « En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique et à La Réunion, lorsqu'il s'agit de bâtiments ou d'ensembles de bâtiments à usage d'habitation comprenant plusieurs logements, chaque logement doit être disposé de telle sorte que la moitié au moins des pièces habitables prenne jour sur une façade exposée aux vents dominants. »
Dans cette affaire, un permis de construire portant sur la réalisation d’un ensemble immobilier de sept logements a été délivré tacitement sur la commune du Gosier en Guadeloupe. Le propriétaire voisin a alors sollicité l’annulation de l’autorisation.
Le juge administratif a sursis à statuer en considérant que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R.111-53 du Code de l’urbanisme était fondé et devait être accueilli.
- D’une part, « En l’espèce, la commune du Gosier est exposée à un vent de secteur Est. Ainsi, une façade exposée aux vents dominants doit être orientée entre le nord-est (45°) et le sud-est (135°). » En l’absence de production d’un document apportant de telles précisions, chaque logement d’un bâtiment à usage d’habitation comprenant plusieurs logements doit être disposé de telle sorte qu’au moins la moitié des pièces habitables prenne jour sur une façade dont l’orientation par rapport au nord est comprise entre 45° et 135° » ;
- D’autre part, « Il ressort des plans de masse et de coupe du bâtiment litigieux que seuls deux logements créés, au premier étage et au niveau des combles, auront la moitié de leurs pièces prenant jour sur une façade exposée au vent dominant ».
Les enseignements pratiques de la décision
Ce jugement est une aubaine pour les porteurs de projet et permet de mieux appréhender la portée des dispositions de l’article R.111-53 du Code de l’urbanisme.
Il éclaire la méthode de contrôle mise en œuvre par le juge administratif, lequel vérifie d’abord l’exposition du territoire communal aux vents dominants, en recherchant notamment l’existence de documents d’urbanisme ou de données météorologiques locales susceptibles d’en préciser les caractéristiques. Lorsque le projet entre dans le champ d’application de l’article R.111-53, ce contrôle est ensuite complété par un examen concret des pièces du dossier de demande de permis de construire, et notamment des plans.
Le tribunal rappelle enfin qu’il n’est pas possible de s’affranchir des exigences de l’article R.111-53 en invoquant une prétendue incompatibilité avec certaines dispositions du plan local d’urbanisme, notamment celles relatives à l’implantation des constructions par rapport aux voies ou aux façades environnantes. Ces règles poursuivent des objectifs distincts et doivent se combiner avec l’exigence d’exposition aux vents dominants résultant du Code de l’urbanisme.
Dès lors, si votre projet entre dans le champ d’application de l’article R.111-53 du Code de l’urbanisme, il conviendra de s’entourer d’un architecte compétent afin de concevoir des logements disposant d’un nombre suffisant de pièces habitables prenant jour sur une façade exposée aux vents dominants. Il sera également opportun de préciser explicitement, dans la notice architecturale ou sur les plans, le respect de cette exigence.